不知道大家有没有发现，今年这个五一，海南旅游好像有点“熄火”了。
节后这几天，楼Sir天天趴在网上等官方旅游数据。
结果呢，一周时间过去，全省旅游成绩单愣是没等到。
不过呢，虽然旅游数据没出来，离岛免税的成绩倒是挺能打。
仅五一期间，海南离岛免税购物金额冲到5.54亿元，购物人数8.46万人次，比2025年分别涨了10.4%、7.4%。
这么看来，还是有不少人，趁着小长假专门来海南“扫货”。
当楼Sir想看看哪家商场最旺时，结果，意外看到一份“海南商业人气Top10”榜单。
虽然看不到具体客流量，但楼Sir特意问了几个圈内人，都说排名还是比较靠谱的。
然后呢，楼Sir顺手扒了一下部分商场2025年的经营数据，发现现在海南的商场，简直就是冰火两重天。
有的客流爆棚，赚得盆满钵满；有的却亏得底裤都快没了，血哗哗地流。
同样在海南做生意，差距怎么就这么大？
别急，楼Sir这就给大家盘一盘，看看谁在“吃肉”，谁连“汤”都没得喝。
离岛免税，成为最大赢家
先说榜单上最风光的——免税店。
自海南建设自贸港开始，离岛免税就成为海南最热门的消费赛道，没有之一。
热度持续攀升，政策也持续加码，给足马力。
离岛免税额度，提到每人10万；商品品类，扩容至47大类，岛内居民购买条件，也优化到仅需一张船票…
而这个赛道里，最火爆的，非cdf三亚国际免税城莫属。
丨图源cdf三亚国际免税城官微
2026年1-2月，这个海棠湾的免税航母，毫无悬念拿下三亚“人气王”。
其实这也不意外，毕竟现在去三亚旅游，逛免税店已经成了标配动作，你不到海棠湾打个卡，回去都不好意思说自己去过三亚。
不过呢，比流量更恐怖的，是它去年的经营情况，26.3万㎡的体量，2025年光是租金收入，就达到1.9亿元。
丨中国中免年报截图
全年营收和净利润，更是达到夸张的198.3亿元、8.8亿元！
这意味着，去年一年，在这个商场里，平均每天都有近5500万元的消费！
丨中国中免年报截图
而相比做全国生意的三亚，海口离岛免税似乎差了一把火候。
同样是中国中免旗下，cdf海口国际免税城的流量和吸金能力，明显比三亚差了好几个档次。
丨cdf海口国际免税城
号称亚洲最大单体免税城，拥有28.5万㎡超级体量，而2025年租金收入，却仅有2106万元。
丨中国中免年报截图
此外，58亿元的营收，以及3087万元的净利润，还不如三亚的一个零头。
丨中国中免年报截图
当然，免税赛道里也不全是cdf这种“顶奢巨无霸”，三亚湾壹号·新地Mall就走出了一条完全不一样的路。
这个商场，同样有免税产品，不过，与cdf不同的是，它走的是日用消费品免税路线。
丨三亚湾壹号·新地Mall
最绝的是它的位置，位于三亚湾，是三亚为数不多的临海商业，12万㎡艺术综合体，“日咖夜酒”特色消费场景、沉浸式艺术装置、海边露台…氛围感拉满。
所以商场开业即出圈，去年10月正式开业，当日客流直接突破17万人次，创下三亚商业记录。
今年春节期间，正好是三亚旅游旺季，商场通过精美童话感氛围包装，王子巡游等活动，以及各类满减优惠、团购优惠、会员特权，狠狠吸了一波粉。
丨图源三亚湾壹号·新地Mall官方小🍠
不过，大家也别以为免税就是稳赚不赔，这个赛道里，照样有人哭得很大声。
比如海口某免税店，经营品类不扩反缩，部分区域还出现暂停营业、撤柜的现象。
具体是哪一家，楼Sir就不点名了，感兴趣的小伙伴可以来评论区聊一聊。
说白了，离岛免税这碗饭，虽然属于少数几家企业专营，看起来跟垄断没啥区别。
但，现在真不是手握免税牌照就能躺赚的年代，大家卖的东西都差不多，那就得拼场景、拼运营、拼服务，谁经营的糙，谁就先出局。
连锁商场，日常消费的中流砥柱
如果说免税店吃的是政策饭，那下面这波商场，靠的就是真本事——运营能力。
龙湖海口天街，是2025年海口商场绝对的流量王者。
拥有海南首个TOD综合体、华南第一大天街的光环，开业第一年，就创下累计客流超过5000万人次纪录。
日均客流量达到15万+，单日最高突破35万人次，堪比一线城市的顶流商场。
丨龙湖海口天街实景
2025年更是一举砍下2.4亿元租金收入，甚至超过cdf三亚国际免税城。
丨图源龙湖年报
能拿下这么高的人气和租金，离不开龙湖专业运营能力。
22万㎡的超大体量，开业就引进了近500个品牌，其中包括超40家海南首店及高级店型。
假期、节日节点活动层出不穷，不断卷业态和品牌，让其年出租率保持在98%的高位。
此外，今年2月，拿下日用消费品免税经营主体资格，也进一步夯实了其海口流量霸主地位。
丨龙湖旺豪日用品免税店开业
海口人气排名第二的，是友谊阳光城。
虽然楼Sir没拿到它的经营数据，但是，只要你在国贸逛一圈就知道，哪儿人最密集、电梯最挤、吃饭排队最长，就属他。
这家本土老牌，靠的就是“懂海口人”，地段好、业态全、餐饮多、活动接地气，停车也相对友好，硬生生从一堆商场中杀出一条血路。
丨友谊阳光城实景 楼Sir拍摄
其次，是新城吾悦广场，11.2万㎡，虽然体量不算最大，但胜在稳。
2025年租金收入1.5个亿，出租率97%，和龙湖一样是连锁品牌管理的典范。
丨图源新城控股年报
逛过的小伙伴应该都知道，去年，吾悦广场进行了战略大改。
负一楼进行了动线优化改造，并且引进旺佳旺第三代甄选精品超市，此外，还引入不少首店、首创品牌。
换新升级+接地气的品牌优惠活动，让吾悦广场焕新开业当天客流就突破16万，坐稳城西板块“流量收割机”。
丨图源吾悦广场官方
据说，近期吾悦广场又有大动作，将进行二期深度改造，打造更高标准、更现代的美学立面。
固守派，亏损成为常态
说完风光无限的流量商场，咱再来看点扎心的。
有一批老商场，在这轮竞争中，可谓是“流血硬撑”。
最典型的，望海国际广场，曾经的海南“商业一哥”，已经不复往日风采。
丨望海国际实景 楼Sir拍摄
还记得此前海底捞从商场撤离，楼Sir去踩盘吗？
餐饮商家大批量撤店，零售卖场也出现不同程度的撤柜，整个商场冷冷清清。
现在2025年年报数据出来，更吓人！去年营收1.3亿元，结果亏了8186万元！
丨图源供销大集年报
这家30多年的老店，在新商场、消费升级和免税冲击下，已经被打的找不着北了。
更惨的是生生国际，建面约5万㎡，投资8个多亿。
2012年开建时，曾夸下海口，要做海南顶奢头部商场，引进LV、古驰等重奢品牌。
结果咧，2017年就差点破产，后来新股东接盘，才勉强算是缓了口气。
丨生生国际实景 楼Sir拍摄
不过好景不长，而紧接着，2019年开始，银行起诉、业主维权、股权冻结…接连找上门。
2024年12月以及2025年4月，两度被推上法拍平台，并且两度流拍。
如今呢，内部环境陈旧，业态杂乱无章，还有大范围空置，活不了也死不掉的，让人唏嘘不已。
丨生生国际内部实景 楼Sir拍摄
当然，海口经营差的商场，远不止这两个，像此前楼Sir探过的DC城、乐普生、海建这些老牌商场，也都还过着水深火热的日子。
问题出在哪儿？
楼Sir觉得，最核心的就一句话，跟不上时代了。
过去站稳一个好地段，再有个好招牌，就能躺着赚钱的日子，已经彻底结束了。
你想想，以前咱逛街是没得选，附近就那一家，不去也得去，现在呢？手机上划拉两下，全城的商场任你挑。
另外，现在的消费者，也早就走过了那个信息闭塞、吃饱穿暖就足够的年代。
市场的主动权，也发生了根本性的转变，不再是“商场有啥，消费者就买啥”，而是“消费者想要啥，商场就得有啥”。
所以，未来商场唯一的出路，就是紧跟趋势变化，在颜值、品牌、体验，乃至服务上下足功夫。
否则，今天的火爆，只能变成明天的笑话。
好啦，关于海南商场的竞争现状，咱们今天就聊到这里，屏幕前的你，有什么想说的、想聊的？来评论区，咱们接着唠~
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